Fissuration sur façade

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Fissuration sur façade

Message  Oo stephan oO le Dim 29 Mar 2015 - 11:19

Pour faire court, j'envisage depuis plusieurs années d'acheter une maison à rénover.
Le bémol : Je vis sur la côte d'azur, et n'ai clairement pas les moyens pour acheter une maison en bon état (il faut compter par ici 300 / 400 000 euros pour une maison individuelle de 100 M² sur un bout de terrain...). Nous recherchons donc des biens vendus pour la moitié de cette somme, notre capacité d'emprunt étant de 250 000 Euros.

Tout ceci n'était jusque-là qu'un vague projet, les biens de ce type étant très rare, et la plupart du temps achetés par des professionnels (marchands de bien / Professionnels de l’immobilier / du bâtiment … )

Nous avons cependant signé un compromis de vente récemment pour une maison qui présente de nombreuses fissures sur la façade comme sur les cloisons intérieures. La maison est très probablement mal construite et nécessite de lourds travaux de reprise en sous œuvre. Une estimation rapide a été réalisée il y a quelques années par un bureau d'étude pour 100 000 Euros de travaux sous la forme de micro pieux.

Ceci étant dit, voici un exemple de fissures, sur la façade nord de la maison :

et pour les curieux : un lien vers la même photo en HD

La maison est bâtie sur un terrain légèrement en pente. La moitié sud est bâtie sur un sous-sol, la moitié nord sur un vide sanitaire.
Plutôt que de dépenser de l’argent pour des micro pieux, nous envisageons plutôt faire des travaux de confortement en sous œuvre et cerise sur le gâteau doubler la surface du sous-sol (grosso modo creuser puis installer des fondations traditionnelles et un mur banché sur toute la périphérie de la maison… )

Je suis donc en recherche d’info et d’avis sur ce type de travaux, et je me suis dit qu’il y aurai surement quelques avis pertinents a glaner sur le forum...

voila voila, merci d'avance pour vos propos...

Oo stephan oO
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Re: Fissuration sur façade

Message  jean luc 38 le Dim 29 Mar 2015 - 14:48

Bonjour STEPHAN

HOULA vaste programme et c'est pas une mince affaire

pour faire simple si une étude a été mené par un BUREAU d' ETUDE en "géologie" je suppose et que la solution de micro pieu a été retenue c'est que s'est la meilleur solution pérenne et que vue la situation géographique NICE cote D'AZUR qui est une zone sismique assez forte il ne faut pas faire n’importe quoi scratch study scratch study
que dit le rapport de cette étude ? la maison bouge parce-quelle est mal construite ou a cause du terrain qui ne supporte pas et ou a cause des multiples petites secousses sismiques qui secouent la région en permanence

je pense que la maison doit déjà être équipée de témoins sur les fissures pour juger de leur évolutions .

des petites fissures on en trouvent sur presque toutes les maisons sans que cela remettent eu cause leur intégrités mais quand cela se propage même sur les cloisons intérieur s'est que la maison a déjà bien bougée

maintenant je serais a ta place je comparerais le prix du m² de terrain a construire avec l'estimation de la vente de ce bien et tu saura si on te vend une maison sur un terrain ou un terrain avec une maison a rasée

et quand on voit un budget a 100 000 € pour l'injection de micro pieu sous la maison on peu se poser la question d'une reconstruction complète scratch scratch

je te souhaite bien du courage pour une telle ampleur et de faire les bons choix

au plaisir de te suivre pour la suite
Jluc

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Re: Fissuration sur façade

Message  Ty Coat le Dim 29 Mar 2015 - 15:40

Bonjour Stephan,

Je rejoins l'avis de Jean Luc.
Dans le passé, j'ai eu à connaître les problèmes de sous bassement en Grande Bretagne. Les variations importantes d'humidité du sol avec des périodes très sèches et très pluvieuses, entrainaient des fissurations importantes des maisons construites avec des fondations légéres. Le remède étaitbune technique dite underpinning. En gros, on refaisaient des fondations sous les murs. Ça coutait cher mais c'était en géneral couvert par les assurances. Dans ton cas, le paramètre sysmique vient compliquer les choses.
J'ai cependant une question qui me vient à l'esprit. Est ce que les fissurations pourraient avoir pour origine la différence de comportement entre la partie de la maison sous vide sanitaire et celle qui n'en a pas? Si c'est le cas, une solution pourrait être simplement de permettre le mouvement entre les deux parties par des joints glissants entre les murs. En tout cas, je te conseille fortement de recuillir plusieurs avis de spécialistes.

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Re: Fissuration sur façade

Message  fabien35 le Dim 29 Mar 2015 - 16:13

Bonjour Stéphan,
Tu as signé un compromis de vente à quel prix?
Je ne suis pas un expert en la matière mais tu as l'air de t'être embarqué dans un chantier pour lequel tu n'as pas toutes les données.
Tu risques de bouffer tout ton budget sans savoir si tu auras assez pour aménager l'intérieur.
Tu serais un de mes proches, je te conseillerais de prendre tes jambes à ton cou.
Bien entendu sauf si tu as suffisamment d'argent pour assumer les travaux et ne pas avoir à manger des salades (nicoises) toute l'année.

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Re: Fissuration sur façade

Message  No vis le Dim 29 Mar 2015 - 17:11

bonjour,
moi je pense que des micropieux ne présenteront pas une garantie antisismique et qu'il faudrait plus cher et compliqué. Je ne suis pas non plus inquiété par les fissures que j'ai vues.
Dans un premier temps il convient de consulter précisément avec les services techniques municipaux (urbanisme) l'état du sol avec le rapport d'étude géologique que vous a remis l'agence. C'est souvent très inquiétant à lire seul et à la mairie on découvre que toute la ville est dans le même cas.
Dans un premier temps, j'élargis les fissures au burineur et je rebouche au ciment mélangé avec une primaire d'accrochage (sika à 6€ chez LM). J'attends ensuite de voir si ça rebouge. A vue de nez et d'ici, je dirais non mais si c'est le cas ce ne sera sans doute que d'1 ou 2 mm. Je ne serais pas étonné que cela ne se fasse qu'en une trentaine d'année. Ce sera un peu gênant mais au regard des 100.000€ et du travail à fournir cela devient supportable.
Lorsque on pratique une ouverture large, comme ici les fenêtres, on déplace la charge sur les côtés et les fondations de part et d'autre demandent à être renforcées ce qui ne fût pas le cas. Les fissures obliques sont classiques de ce phénomène mais la maison avec le temps a "pris sa place". C'est ce que je crois.
Si tu construis ta cave avec des " murs fondations" de 40cm de large en béton hydrofugé coulé, vibré dans son coffrage , là c'est ta maison qui servira de QG au secours pour le prochain tremblement de terre. La première astuce c'est de faire la semelle (10 cm) -entre anciennes et nouvelles fondations- avec une colle très sableuse mais bien hydrofugée. (ciment sous dosé de moitié) Ainsi en cas de vibrations cette couche moelleuse encaisse, voire rompt mais limite d'autant les répercussions aux parties supérieures. La seconde serait d'élargir la base des murs à 60 cm sur 40 cm enterrés min.
Pour ma maison je ferais comme ça
A+

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Re: Fissuration sur façade

Message  Oo stephan oO le Dim 29 Mar 2015 - 18:58

merci pour ces infos qui me confortent dans ce que je pensais déjà, Il faut comprendre que bien qu'ayant bien progressé dans le processus (compromis signé, financement en bonne voie), je ne suis pas encore propriétaire. Je ne peut donc vous donner que des infos partielles.

- je me suis mal exprimé concernant l'étude, il n'y a pas eu d'étude sur site (aucune étude géologique, pas de percements afin d'évaluer la qualité ou même la présence des fondations ... ). Le demandeur était le premier propriétaire de la maison, il était donc bien placé pour savoir comment elle a été construite. La maison est mise en vente par ses enfants dans le cadre d'une succession. Dans le cadre du Diagnostic Immo, on apprend que la maison est située dans une zone a risque modéré pour les mouvements de terrain, comme l'ensemble de la ville et la région qui l'entoure.

Concernant les fissures, la plupart sont sans conséquences, mais certaines sont traversantes et montrent que la structure même de la maison a été malmenée. Il n'y a cependant aucun péril et aucune chance que cette maison s'écroule comme un chateau de carte Smile

Concernant le prix, selon l'agence :
- Le bien a été estimé a 370 000 Euros (comprendre, un bien de taille et situation comparable, en bon état, vaudrai sur le marché approximativement ... )
- Etant donné l'état de délabrement du bien, nous avons retranché le coût des travaux de reprise en sous oeuvre selon l'estimation du BET (j'ai reçu une estimation qui détaille poste par poste les travaux a réaliser pour la création de micro pieux et de longrines afin de stabiliser l'ouvrage)
Et mis le bien a la vente pour la modique somme de 270 000 euros...

Concernant le prix, selon moi :
Partant du prix estimé, il faudrait retrancher le prix des travaux de reprise en sous oeuvre mais aussi le coût d'une rénovation plus globale (ouvrants, électricité, plomberie, déco ... ). Le bien fait un peu moins de 100 m², ont peu donc facilement les chiffrer à 100 000 Euros. Il faudrait donc dans un monde idéal, faire une offre à 170 000 Euros.

Dans le monde réel, il est inutile de faire une offre si éloignée du prix demandée, nous nous sommes donc placé a 230 000 Euros, et l'offre a été acceptée. grosso modo le prix d'un terrain a construire équivalent serai de 200 à 250 000 euros, mais il est très difficile de comparer un terrain a bâtir et un bien a rénover...

Concernant les travaux décrit par le BET :
- j'ai passé beaucoup de temps dans le bâtiment, et ai déjà l'expérience dans ma famille proche de travaux réalisés en sous oeuvre dans un cas similaire (pour tout dire dans un cas bien plus alarmant). et aussi de micro pieux dans le cadre d'une extension (pour préciser, je suis dans le bâtiment, mes oncles et grand parents y était déja, je profite donc de quelques années d'expérience...)

- Je ne ferai jamais ces travaux ( ou plutôt pas sous cette forme) je n'ai pas le budget et si je l'avais, je commencerai probablement par détruire quasi totalement la maison pour reconstruire une contemporaine.

Ce que j'envisage c'est plutôt de refaire des travaux de reprise en sous oeuvre en béton armé : Je vais trouver quelques pages web qui décrivent ce que je pensais faire et editer le post pour y ajouter des liens Smile






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Re: Fissuration sur façade

Message  jean luc 38 le Dim 29 Mar 2015 - 19:12

rebonjour  STEPHAN

c'est un peu rassurant de savoir que tu est de la partie et que tu n'y va pas en aveugle

et il va être primordial si tu va au bout de cette transaction de faire faire une étude de sol pour déterminer si c'est un problème de construction mal faite ou si le problème vient du sol  et qu'il ne supporte mal la maison

de toute façon un fil très instructif a suivre merci  salut  Jluc

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Re: Fissuration sur façade

Message  joeboulot le Dim 29 Mar 2015 - 21:35

Bonsoir Stephan,connait tu la nature des murs? Parpaings ou briques mono-mur ?

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Re: Fissuration sur façade

Message  Oo stephan oO le Dim 29 Mar 2015 - 22:12

@jean luc :
- Ce n'est effectivement pas ma première rénovation, et ce genre de boulot de longue haleine ne m'effraie pas, bien au contraire Smile

- Concernant l'étude géologique, on a dans la région des sols argileux qui se rétractent puis "gonflent" en fonction des saisons.

- Du peu qu'on peut en voir sans creuser dans les cloisons, il manque des chaînages horizontaux ainsi que des poteaux / poutres sur le mur de refend : si la construction avait été faite ds les règles, elle encaisserai facilement ces mouvements.  

@JoeBoulot  : Ils sont visibles dans le sous sol et les combles : ce sont des parpaing creux.

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Re: Fissuration sur façade

Message  joeboulot le Dim 29 Mar 2015 - 22:22

Et bien bon courage car il y a du boulot a rattraper tout ça ! mais je pense que la construction a du être faite "vite fait"il y a de la reprise a faire !

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Re: Fissuration sur façade

Message  slipknot62 le Dim 29 Mar 2015 - 23:33

Bonjour si il n'y as aucun soucis que la maison s écroule pourquoi ne pas reboucher toutes les fissures avec un ciment et une resine genre traco et pour le esthétique pourquoi ne pas poser du clin ou tout autre gamme de bardage

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Re: Fissuration sur façade

Message  Oo stephan oO le Lun 30 Mar 2015 - 7:35

slipknot62 a écrit:Bonjour si il n'y as aucun soucis que la maison s écroule pourquoi ne pas reboucher toutes les fissures avec un ciment et une resine genre traco et pour le esthétique pourquoi ne pas poser du clin ou tout autre gamme de bardage

Pour 2 raisons :

- Tout d'abord pour conserver le même aspect extérieur, la maison est dans un lotissement composé de 28 maisons individuelles et même si elles ne se ressemblent pas du tout, elles sont toutes de conception ancienne et plutôt dans l'esthétique "pierre" et enduits maçonnés.

- Puis pour une raison technique, il y a toute les chances que "in fine" on fasse une isolation par l'extérieur : elle recouvrira l'ensemble des fissures et des éventuelles agrafes ou rebouchages ou encore poteaux ou poutres de chaînage, mais ce n'est pas elle qui stabilisera la construction.

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Re: Fissuration sur façade

Message  KY260 le Lun 30 Mar 2015 - 10:02

Oo stephan oO a écrit:@jean luc :
- Ce n'est effectivement pas ma première rénovation, et ce genre de boulot de longue haleine ne m'effraie pas, bien au contraire Smile

- Concernant l'étude géologique, on a dans la région des sols argileux qui se rétractent puis "gonflent" en fonction des saisons.

- Du peu qu'on peut en voir sans creuser dans les cloisons, il manque des chaînages horizontaux ainsi que des poteaux / poutres sur le mur de refend : si la construction avait été faite ds les règles, elle encaisserai facilement ces mouvements.  

@JoeBoulot  : Ils sont visibles dans le sous sol et les combles : ce sont des parpaing creux.
il manque tout un tas de trucs, classique en construction, on fait pour 10 ans et faut que ça rapporte un max.
pour moi, pour faire simple, c'est une fondatoion exterieure de 40*80 de profondeur, reprise sur les fondation existantes, avec reprise des ferailles sur tout le tour.

apres, ça laisse le temps de penser.

de toute façon, comme d'hab, c'est mal fait au depart.


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